Zákonné předkupní právo od 1.1.2018

Dne 1.1.2018 vstoupila v účinnost novela občanského zákoníku č. 460/2016 Sb., která do českého právního řádu vrátila zákonné předkupní právo spoluvlastníků nemovité věci. Vzhledem k tomu, že se úprava předkupního práva liší od zažité právní úpravy předchozí, považujeme za vhodné Vás o novinkách v této oblasti aspoň stručně informovat. Pro vyloučení pochybností uvádíme, že v tomto článku budeme hovořit pouze o předkupním právu k nemovité věci, resp. zákonném předkupním právu ke spoluvlastnickému podílu na nemovité věci. 

Změna občanského zákoníku

Novela občanského zákoníku, zákon č. 460/2016 Sb., zcela změnila dosavadní ust. § 1124 a nahradila ho novým zněním, které zakládá nově zákonné předkupní právo: 

(1) Převádí-li se spoluvlastnický podíl na nemovité věci, mají spoluvlastníci předkupní právo, ledaže jde o převod osobě blízké. Nedohodnou-li se spoluvlastníci o výkonu předkupního práva, mají právo vykoupit podíl poměrně podle velikosti podílů.

Výše citovaný § 1124 odstavec 1 se pak použije i v případě, že některý ze spoluvlastníků převádí podíl bezúplatně; tehdy mají spoluvlastníci právo podíl vykoupit za obvyklou cenu. Dále došlo k nahrazení textu ustanovení § 1125, ve kterém zákonodárce zakotvil nově možnost vzdát se předkupního práva s účinky i pro právní své nástupce, kdy v případě nemovitostí je toto vzdání se nutné zapsat do katastru nemovitostí.

Pro úplnost je třeba dodat, že občanský zákoník (zák. č. 89/2012 Sb.) zná ještě další zákonná předkupní práva, a to dle § 1187 (zákonné předkupní právo nájemce bytu při prvním převodu jednotky po rozdělení domu), § 1254 (zákonné předkupní právo vlastníka stavby na cizím pozemku) a § 3056  (zákonné předkupní právo vlastníka pozemku k cizí stavbě).

Obsah předkupního práva

Předkupní právo jako takové je upraveno v ust. §§ 2140 - 2149 občanského zákoníku. Tato ustanovení se použijí v rámci smluvního předkupního práva (neujednají-li si smluvní strany jinak) a v rámci zákonného předkupního práva. Občanský zákoník označuje oprávněného z předkupního práva jako předkupníka. Povinný, resp. zřizovatel z předkupního práva (typicky tedy vlastník nemovitosti) nemá jednoznačnou definici, zákon používá termíny dlužník a prodávající. Třetí strana, která má zájem od povinného z předkupního práva nemovitost koupit se pak označuje jako koupěchtivý.

V minulosti za účinnosti starého občanského zákoníku č. 40/1964 Sb. (tj. do 31.12.2013) se od povinného z předkupního práva vyžadovalo, aby učinil nabídku předkupníkovi před uzavřením kupní smlouvy. Nový občanský zákoník však v ust. § 2143 říká, že 

Povinnost prodávajícího nabídnout věc předkupníkovi ke koupi dospěje uzavřením smlouvy s koupěchtivým.

Co to však znamená? Aby nabídka k uplatnění předkupního práva byla platná a účinná, je možno ji učinit až po uzavření kupní (či jiné) smlouvy mezi prodávajícím a koupěchtivým. Od té chvíle teprve začne běžet předkupníkovi tříměsíční lhůta k uplatnění předkupního práva (§ 2148 odst. 1 OZ). Neuplatní-li předkupník své předkupní právo v této lhůtě, zaniká mu. V případě zákonného předkupního práva samozřejmě dojde k zániku předkupního práva jen ve vztahu k předmětnému převodu a prodávajícímu a koupěchtivému. Bude-li v budoucnu koupěchtivý chtít svůj podíl na nemovitosti prodat, opět musí učinit nabídku ostatním spoluvlastníkům.

Obsah nabídky k uplatnění předkupního práva

Nabídku činí prodávající (tj. vlastník) předkupníkovi vždy písemně, a to ohlášením všech podmínek s uvedením obsahu uzavřené kupní smlouvy s koupěchtivým. Nabídka učiněná kýmkoliv jiným (např. koupěchtivým) není vůči předkupníkovi účinná. Prakticky se tak bude jednat o písemný dopis s výzvou k uplatnění předkupního práva, jehož přílohou bude kopie uzavřené kupní (či jiné) smlouvy s koupěchtivým. Nebude-li nabídka předána osobně a její převzetí potvrzeno, lze jen doporučit  odeslání nabídky doporučeným dopisem s dodejkou.

Přijetí nabídky k uplatnění předkupního práva

Občanský zákoník ani literatura není v otázce přijetí nabídky, resp. k uplatnění předkupního práva zcela jednoznačná, neboť neexistuje jednoznačná definice, jak by takové přijetí, resp. uplatnění předkupního práva mělo vypadat. Jisté však je, že do 3 měsíců od doručení nabídky musí být uhrazena kupní cena, a to způsobem uvedeným v nabídce (odpovídající dohodě s koupěchtivým). Nezodpovězenou otázkou však je, zda lze za přijetí nabídky, resp. uplatnění předkupního práva považovat i jen samotnou úhradu kupní ceny.

Z praktického hlediska by však k uplatnění nabídky mělo dojít písemně, doporučujeme i s ověřenými podpisy. 

Účinným uplatněním předkupního práva dochází k rozvázání (zrušení) smlouvy uzavřené s koupěchtivým, neboť dle § 2145 občanského zákoníku:

Věděl-li koupěchtivý o předkupním právu nebo musel-li o něm vědět, platí, že smlouva je uzavřena s rozvazovací podmínkou uplatnění předkupního práva.

V případě předkupního práva ohledně nemovitostí se u zákonného předkupního práva je znalost o předkupním právu dána vždy ("...musel-li o něm vědět,...").

Porušení předkupního práva

V případě, že prodávající neučiní předkupníkovi nabídku na uplatnění předkupního práva, má předkupník právo (nikoliv povinnost) domáhat se vůči koupěchtivému (nyní již v pozici právního nástupce povinného z předkupního práva), který nemovitost, resp. spoluvlastnický podíl k nemovité věci nabyl, aby mu nemovitou věc, resp. podíl k ní za příslušnou úplatu převedl. Předkupník může své právo uplatnit v obecné promlčecí době 3 let. Pokud tohoto práva předkupník nevyužije, pak mu předkupní právo zůstává zachováno. Uplatnění tohoto práva je (z hlediska důkazního při případném soudním sporu) vhodné učinit opět písemně. Obsah kupní (či jiné) smlouvy může opominutý předkupník zjistit jednoduše nahlédnutím do sbírky listin příslušného katastrálního úřadu, kde si i může nechat pořídit opis takové listiny. 

Zakázaná ujednání

Je nepřípustné, aby si prodávající a kupující v kupní smlouvě dojedna-li změnu podmínek (např. ceny), pokud by předkupník předkupní právo uplatnil nebo neuplatnil.

Problémy stávající úpravy

Jakkoliv z předcházejícího textu může vypadat, že je nová úprava jasná a bezproblémová, bohužel na druhý detailní pohled tomu tak není. Stávající úprava naopak nabízí spoustu nezodpovězených otázek a je z našeho pohledu nedokonalá, a to jak terminologicky a systematicky, tak prakticky. 

Není například jasné, zda k uplatnění předkupního práva ze strany předkupníka může dojít i bez nabídky (předkupník se o probíhajícím převodu podílu dozví jinak např. z katastru nemovitostí v průběhu řízení), resp. jaké účinky takové uplatnění má. Není ani zcela jasné, zda uplatněním může být jen samotná úhrada kupní ceny (zejména pak v případě nemovitých věcí, kdy zákon k právním jednáním předepisuje písemnou formu) či jen např. písemná akceptace (zejména za situace úhrady kupní ceny jiným způsobem). Není ani zcela jasné, zda, je-li předkupníků více (spoluvlastnictví více osob) a jeden z předkupníků na nabídku nijak nereaguje, mohou ostatní předkupníci nabýt podíl poměrně, či zda jim předkupní právo zaniká (s účinky k danému převodu). 

Již vůbec pak nelze hovořit o navázání úpravy předkupního práva na katastrální zákon a katastrální vyhlášku a uplatnění práv předkupníka, pokud prodávající nebude spolupracovat v zákonném smyslu, bude téměř vždy znamenat složité soudní řízení.

Z výše uvedených důvodů tak lze jen doporučit, aby byl každý převod spoluvlastnického podílu konzultován s odborníkem.

Autor: Mgr. Jiří Buchvaldek