Opětovné omezení zákonného předkupního práva od 1.7.2020
Od 1. 7. 2020 dojde k opětovnému výraznému omezení zákonného předkupního práva
spoluvlastníků, které se bude aplikovat pouze na případy spoluvlastnictví
vzniklého způsobem, při němž neměli spoluvlastníci možnost svá práva a
povinnosti od počátku ovlivnit. Výsledkem legislativního procesu je návrat omezení zákonného předkupního práva spoluvlastníků do stavu před 1.1.2018, tedy výrazně víc než bylo ve vládním
návrhu novely původně obsaženo.
O projednávané novele zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen "stávající občanský zákoník"), jsme Vás již informovali. Návrh novelizačního zákona prošel celým legislativním procesem a dne 15. 4. 2020 byl publikován jako zákon č. 163/2020 Sb. ve Sbírce zákonů. Změny jsou účinné od 1. 7. 2020. Tento článek se věnuje jedné dílčí změně, kterou novela přináší, a to omezení zákonného předkupního práva.
Historický vývoj
O předkupním právu jsme již psali v souvislosti s jeho znovuzavedením v lednu 2018, ale pro připomenutí shrnujeme níže.
Do dne 31. 12. 2013 bylo zákonné předkupní právo spoluvlastníků movitých i nemovitých věcí upraveno v § 140 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník (dále jen "starý občanský zákoník"):
§ 140 SOZ
Převádí-li se spoluvlastnický podíl, mají spoluvlastníci předkupní právo, ledaže jde o převod osobě blízké (§ 116, 117). Nedohodnou-li se spoluvlastníci o výkonu předkupního práva, mají právo vykoupit podíl poměrně podle velikosti podílů.
2014
Dne 1. 1. 2014 nabyl účinnosti stávající občanský zákoník, který zákonné předkupní právo spoluvlastníků striktně omezil pouze na případy spoluvlastnictví vzniklého způsobem, při němž neměli spoluvlastníci možnost svá práva a povinnosti od počátku ovlivnit:
§ 1124
(1) Bylo-li spoluvlastnictví založeno pořízením pro případ smrti nebo jinou právní skutečností tak, že spoluvlastníci nemohli svá práva a povinnosti od počátku ovlivnit, a převádí-li některý ze spoluvlastníků svůj podíl, mají ostatní spoluvlastníci k podílu po dobu šesti měsíců ode dne vzniku spoluvlastnictví předkupní právo, ledaže spoluvlastník podíl převádí jinému spoluvlastníku nebo svému manželu, sourozenci nebo příbuznému v řadě přímé. Neujednají-li si spoluvlastníci, jak předkupní právo vykonají, mají právo vykoupit podíl poměrně podle velikosti podílů.
(2) Předkupní právo mají spoluvlastníci i v případě, že některý ze spoluvlastníků převádí podíl bezúplatně; tehdy mají spoluvlastníci právo podíl vykoupit za obvyklou cenu. To platí i v jiných případech zákonného předkupního práva.
§ 1125
(1) Vzniklo-li spoluvlastnictví k zemědělskému závodu pořízením pro případ smrti nebo jinou právní skutečností tak, že spoluvlastníci nemohli svá práva a povinnosti od počátku ovlivnit, a převádí-li některý ze spoluvlastníků svůj podíl, mají ostatní spoluvlastníci k podílu předkupní právo; předkupní právo se vztahuje i na dědický podíl. Neujednají-li si spoluvlastníci nebo spoludědicové, jak předkupní právo vykonají, mají právo vykoupit podíl poměrně podle velikosti podílů.
(2) Převádí-li spoluvlastník svůj podíl osobě, která by byla jeho dědicem podle ustanovení o zákonné posloupnosti dědiců, nebo jinému spoluvlastníku, odstavec 1 se nepoužije. To platí i v případě, že se spoluvlastník předkupního práva v písemné formě vzdal.
2018
Dne 1. 1. 2018 vstoupily v účinnost změny provedené zákonem č. 460/2016 Sb., které zcela přeformulovaly znění §§ 1124 a 1125, čímž došlo k opětovnému zavedení zákonného předkupního práva spoluvlastníků, ale pouze pro spoluvlastnictví nemovitých věcí:
§ 1124
(1) Převádí-li se spoluvlastnický podíl na nemovité věci, mají spoluvlastníci předkupní právo, ledaže jde o převod osobě blízké. Nedohodnou-li se spoluvlastníci o výkonu předkupního práva, mají právo vykoupit podíl poměrně podle velikosti podílů.
(2) Odstavec 1 se použije i v případě, že některý ze spoluvlastníků převádí podíl bezúplatně; tehdy mají spoluvlastníci právo podíl vykoupit za obvyklou cenu.
§ 1125
Spoluvlastník se může vzdát předkupního práva podle § 1124 s účinky pro své právní nástupce. Jde-li o nemovitou věc zapsanou do veřejného seznamu, vzdání se předkupního práva se do něj zapíše.
Problém s garážemi
Stávající zákonná úprava před novelou komplikuje zejména převody bytů s garážovými stáními v bytových domech. Garážová stání jsou totiž často vlastněna formou spoluvlastnického podílu na samostatné jednotce - garáži, kdy každému spoluvlastníkovi náleží právo užívat konkrétní parkovací stání. Po podpisu převodní smlouvy, kterou se převádí spoluvlastnický podíl na nemovité věci (tedy i na jednotce - garáži), je nutné vyzvat ostatní spoluvlastníky k uplatnění jejich předkupního práva případně ke vzdání se předkupního práva. Pokud spoluvlastníci na výzvu nijak nereagují, je nutné vyčkat 3 měsíce a teprve poté podat kupní smlouvu na katastrální úřad.
Co je tedy nového?
S cílem vyřešit výše uvedený problém bylo ve vládním návrhu novely stávajícího občanského zákoníku obsaženo nové ustanovení § 1188a, které mělo znít následovně:
§ 1188a
Ustanovení § 1124 a 1125 se nepoužijí, je-li s jednotkou převáděn
a) spoluvlastnický podíl na jiné jednotce zahrnující nebytový prostor nebo soubor nebytových prostorů, který s ní funkčně souvisí, nebo
b) spoluvlastnický podíl na nemovité věci, která funkčně souvisí s nemovitou věcí, k níž je vlastnické právo rozděleno na vlastnické právo k jednotkám.
V průběhu legislativního procesu však došlo vlivem pozměňovacích návrhů k výrazné koncepční změně navrhované úpravy § 1188a byl vypuštěn a §§ 1124 a 1125 byly navráceny do svého původního znění před 1.1.2018.
Namísto pouhého omezení zákonného předkupního práva spoluvlastníků některých nemovitostí v konkrétních případech tak došlo k opětovnému výraznému omezení zákonného předkupního práva spoluvlastníků jako takového.
Od 1.7.2020 se tedy vracíme k právní úpravě účinné v období od 1.1.2014 do 31.12.2017.
Přechodné ustanovení
Popsaná právní úprava zániku předkupního práva se vztahuje na smlouvy, které byly uzavřeny od 1. 7. 2020 včetně. Pokud tedy bude smlouva uzavřena do 30. 6. 2020 včetně, předkupní právo spoluvlastníků v případě tohoto konkrétního převodu nadále existuje i po 1. 7. 2020 a je nutné se s jeho existencí vypořádat.
O dalších změnách, které novela stávajícího občanského zákoníku přináší, Vás budeme informovat v dalších článcích.
Autor: Mgr. Lucie Zámyslická