Pronajímatelé, nájemci a koronavirus
Od prvních mimořádných opatření Ministerstva zdravotnictví a zvláště pak od vyhlášení nouzového stavu 12. března 2020 usnesením vlády č. 194, které bylo publikované ve Sbírce zákonů pod číslem 69/2020 Sb., jsme zaznamenali zvýšený počet dotazů pronajímatelů bytů a nebytových (komerčních) prostor ohledně žádosti nájemníků na slevu z nájmu nebo předčasné ukončení nájmu.
Mají na to právo? Zkusíme odpovědět a přidáme pár praktických rad.
Kde hledat?
Nájem je obecně upraven v zákoně 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen "OZ"), v ustanoveních § 2201 a násl. Zvláštní ustanovení k nájmu bytu pak najdete v ustanoveních § 2235 a násl., nájem prostor sloužících k podnikání pak v § 2302 a násl.
Obecná ustanovení se aplikují u nájmu nemovitostí a prostor nesloužících k uspokojování bytových potřeb nebo k podnikání. Obecná ustanovení se však užijí i tam, kde zvláštní úprava u nájmu bytu nebo prostor k podnikání příslušnou věc neupravuje samostatně. Úprava nájmu bytu je poměrně komplexní, nájem prostor určených k podnikání upravuje jen určitá specifika, ve zbytku odkazuje buď na obecnou úpravu nebo úpravu nájmu bytu.
Nájem bytu či domu k zajišťování bytových potřeb
Občanský zákoník neobsahuje ustanovení, na základě kterého by nájemce bytu mohl požadovat slevu na nájemném z důvodů, za které objektivně není odpovědný pronajímatel, tedy z důvodů, kterým jsme dnes svědky. Nájemce bytu má však možnost nájem písemně vypovědět.
V případě nájmu na dobu neurčitou lze výpověď učinit vždy, a to s tříměsíční výpovědní dobou (§ 2231 odst. 1 OZ). V případě nájmu na dobu určitou pak nájemce může smlouvu vypovědět pouze za použití ust. § 2287, což je výrazný odklon od původní právní úpravy starého občanského zákoníku, který tuto výpověď nájemcem umožňoval vždy.
§ 2287 "Nájemce může vypovědět nájem na dobu určitou, změní-li se okolnosti, z nichž strany při vzniku závazku ze smlouvy o nájmu zřejmě vycházely, do té míry, že po nájemci nelze rozumně požadovat, aby v nájmu pokračoval."
Zjevnou otázkou, na kterou však zákonodárce formulací tohoto ustanovení neodpověděl, je, zda taková výpověď musí být řádně odůvodněna vč. skutkového vymezení důvodů - okolností, pro které nelze po nájemci rozumně požadovat pokračování v nájmu, a jaká je výpovědní doba. Ohledně výpovědní doby se kloníme k použití výpovědní doby dle § 2231 odst. 1 OZ v délce tři měsíce. Ohledně odůvodnění výpovědi v právní literatuře převažuje názor, že nájemce je povinen skutkově vymezit dostatečně určitě takové důvody s tím, že pouhý odkaz na takové důvody nestačí a pronajímatel se může dovolat neplatnosti výpovědi.
Takovým objektivním důvodem na straně nájemce může - dle důvodové zprávy k OZ - být např. "získá-li nájemce práci v jiném místě, kam nebude možné bez obtíží z dosavadního bydliště dojíždět". Obdobně lze tedy uvažovat i o nemoci vyžadující dlouhodobý pobyt v nemocnici, invaliditě, kdy podmínky v domě neumožňují bezbariérový pohyb, výkon nepodmíněného trestu odnětí svobody přesahující dobu nájmu apod. Lze si jistě také představit i objektivní veřejnoprávní důvody, kdy např. nájemce-cizinec pozbude povolení k pobytu na území ČR. Je dosti pravděpodobné, že mezi takové důvody lze zařadit i ztrátu zaměstnání v době nouzového stavu z důvodu uzavření provozovny zaměstnavatele a s tím související ztrátu příjmů atp.
Nájem prostor sloužících k podnikání
Hned úvodem je nutno konstatovat, že občanský zákoník ani u komerčních nájmů nepředpokládá možnost resp. právo nájemce na slevu na nájemném, je-li provozovna uzavřena z úředního rozhodnutí nemajícího původ v jednání (opomenutí) pronajímatele.
Změna okolností
Občanský zákoník však v ust. § 1765 a násl. obsahuje obecnou úpravu stavu "podstatné změny okolností", která dává dotčené straně právo obnovit jednání o obsahu smlouvy, pokud si to smluvní strany ve smlouvě nevyloučily. V praxi však bývá právě toto ustanovení často smluvně vylučováno.
§ 1765: (1) Dojde-li ke změně okolností tak podstatné, že změna založí v právech a povinnostech stran zvlášť hrubý nepoměr znevýhodněním jedné z nich buď neúměrným zvýšením nákladů plnění, anebo neúměrným snížením hodnoty předmětu plnění, má dotčená strana právo domáhat se vůči druhé straně obnovení jednání o smlouvě, prokáže-li, že změnu nemohla rozumně předpokládat ani ovlivnit a že skutečnost nastala až po uzavření smlouvy, anebo se dotčené straně stala až po uzavření smlouvy známou. Uplatnění tohoto práva neopravňuje dotčenou stranu, aby odložila plnění. (2) Právo podle odstavce 1 dotčené straně nevznikne, převzala-li na sebe nebezpečí změny okolností.
Právo na obnovení jednání musí být uplatněno ve lhůtě 2 měsíců od chvíle, kdy dotčená strana musela změnu okolností zjistit. Nedohodnou-li se smluvní strany v přiměřené lhůtě, může soud k návrhu kterékoli z nich rozhodnout, že závazek ze smlouvy změní nebo zruší ke dni a za podmínek určených v rozhodnutí. Návrhem stran soud navíc není vázán. Co je přiměřenou lhůtou zákon neuvádí, bude tedy posuzována případ od případu.
Právní úprava podstatné změny okolností se na nájem bytu dle našeho názoru nepoužije, neboť zde existují speciální ustanovení nahrazující tuto obecnou úpravu - např. zmiňovaný § 2287 OZ, popř. ustanovení § 2249 o úpravě nájemného.
Výpověď nájmu na dobu určitou
Podnikatelský nájem na dobu určitou lze ukončit výpovědí s tříměsíční výpovědní dobou pouze z důvodů uvedených v § 2308 OZ, tedy ztratí-li nájemce způsobilost k činnosti, k jejímuž výkonu je prostor sloužící podnikání určen, přestane-li být prostor z objektivních důvodů způsobilý k výkonu činnosti, k němuž byl určen, a pronajímatel nezajistí nájemci odpovídající náhradní prostor, nebo porušuje-li pronajímatel hrubě své povinnosti vůči nájemci. Pokud tedy např. nájemce výčepu přijde o koncesi na prodej alkoholu, jistě je to výpovědním důvodem.
Dle ustanovení § 2311 OZ se na podnikatelský nájem uplatní též výše zmiňované ustanovení § 2287 OZ. K aplikaci ustanovení § 2287 se vyjádřil i Nejvyšší soud ČR v rozhodnutí sp.zn. 26 Cdo 1811/2018:
Vzhledem k tomu, že se jedná o výjimku z obecné zásady uplatňující se v závazkových vztazích, že smlouvy je třeba plnit, a to i za ztížených podmínek, je namístě toto ustanovení vykládat restriktivně a za takové okolnosti považovat pouze ty, které jsou podstatné a které nájemce nemohl v době uzavření smlouvy předvídat. Pro právní posouzení věci je proto relevantní především zjištění, zda a do jaké míry se změnily okolnosti, jež objektivně existovaly ke dni uzavření smlouvy, oproti okolnostem nastalým v době trvání smluvního vztahu. Určující přitom je, jak tyto změněné okolnosti vymezil nájemce ve své výpovědi z nájmu (§ 2310 odst. 1 o. z.)
Otázkou však zůstává, zda mimořádná opatření při současném nouzovém stavu spočívající v povinném uzavření provozoven, která jsou však z principu dočasného charakteru (byť předem není dána délka) mohou být tím důvodem, pro který po nájemci nelze rozumně požadovat, aby v nájmu pokračoval.
"...podnikatelské riziko, jež, byť právními předpisy nedefinované, je obecně chápáno jako riziko, že se skutečně dosažené výsledky budou lišit od těch, které podnikatel původně předpokládal. K ochraně podnikatelského rizika však ustanovení § 2287 o. z. směřovat nemá, jeho účelem je umožnit nájemcům, aby reagovali na výjimečné a nepředvídané situace v případech, kdy by nebylo spravedlivé po nich nadále požadovat, aby splnili své smluvní závazky."
(Nejvyšší soud, 26 Cdo 1811/2018)
Výpověď nájmu na dobu neurčitou
Podnikatelský nájem na dobu neurčitou lze písemně vypovědět vždy s šestiměsíční výpovědní dobou, resp. tříměsíční, je-li pro to vážný důvod a nájem netrvá více jak 5 let (§ 2312 OZ).
Závěr a naše doporučení
Jen proto, že byl vyhlášen nouzový stav či mimořádná opatření ministerstva zdravotnictví nájemce nárok na slevu z nájmu nemá.
Nájemní smlouvy na dobu neurčitou, nestanoví-li smlouva jinak, mohou nájemci vypovědět buď s tříměsíční výpovědní dobou (byty a v některých případech i prostory pro podnikání) nebo s šestiměsíční výpovědní dobou (prostory sloužící k podnikání).
Jediným nástrojem k předčasnému ukončení nájemní smlouvy uzavřené na dobu určitou je písemná a řádně odůvodněná výpověď nájemní smlouvy za užití ust. § 2287 OZ, resp. § 2311 OZ, tedy za předpokladu, že zde existují na straně nájemce objektivní důvody k jeho aplikaci (viz výše).
Doporučení
Stávající stav je zcela bezprecedentní a občanským právem nepředvídaný. Je tedy na obou stranách smluvního vztahu, aby zcela otevřeně hledaly řešení v takto vážné situaci.
Nájemci by si měli uvědomit, že přenesení jejich problému s nemožností hradit dohodnuté nájemné na pronajímatele není spravedlivé. Pronajímatelé za problém nájemců přeci nemohou. Zejména mnozí drobní pronajímatelé jsou existenčně závislí na příjmech z nájmu, když např. na pronajatý byt čerpali hypotéku apod.
Pronajímatelé si na druhou stranu musí uvědomit, že zdroj jejich příjmů - nájemce - má existenční problémy. Bez dialogu s nájemcem pronajímatel o takového nájemce nejspíše přijde, což bude v konečném důsledku dražší (prázdné prostory do nalezení nového nájemce, nutná investice do renovace, provize realitní kanceláři atd.), než kdyby nájemci pomohli "přežít" stávající situaci a udržet si ho.
Řešením této situace však nemusí být jen poskytnutí slevy na nájemném, ale např. odložení splatnosti celého či části nájemného po určitou dobu se stanovením realistického splátkového kalendáře, což umožní nájemci se v této těžké době "nadechnout" a přežít; pronajímatel dostane své peníze, ale později.
Jak jsme uvedli v úvodu této části, musí se však jednat o otevřený dialog založený na vzájemné důvěře a pochopení potřeb obou stran - pronajímatele i nájemce. Věty jako "to mne nezajímá, chci své peníze" nebo "dejte nám slevu nebo odejdeme" do takového dialogu nepatří. Jakýkoliv nátlak z jedné nebo druhé strany vede ke zvýšení napětí a nevyhnutelně bude směřovat k ukončení nájemního vztahu namísto nalezení řešení v zájmu obou stran.
Nejhorší bývá, pokud spolu strany vůbec nekomunikují, nájemce nemající příjem prostě přestane platit nájemné a věří, že se vše snad "nějak" vyřeší, pronajímatel vše pochopí a "jedeme dál".
Tedy, naším doporučením pro všechny pronajímatele je: Jakmile zjistíte problémy nájemců (např. zpožděné platby, uzavřená provozovna atp.), zkontaktujte je, promluvte si s nimi o jejich situaci, nabídněte jim případně nějaké rozumné řešení.
Nájemcům, kteří mají problém, pak radíme: Zkontaktujte svého pronajímatele a zavčas s ním pohovořte o svých problémech, sami navrhněte řešení s ohledem na Vaše možnosti a očekávání dalšího vývoje. Jen tak můžete očekávat otevřený dialog, vstřícnost a pochopení.
Počítejte s tím, že stávající situace se nevyřeší během pár týdnů, ale spíše měsíců. S ekonomickými důsledky se budeme vyrovnávat ještě déle.
Autor: Mgr. Jiří Buchvaldek
Máte-li zájem o konzultaci v této věci, neváhejte nás kontaktovat, a to nejlépe e-mailem.