Rozhodování mimo shromáždění SVJ

Společenství vlastníků jednotek (SVJ) je právnická osoba založená za účelem zajišťování správy bytového domu a souvisejících pozemků. O zásadních otázkách týkajících se fungování SVJ pak rozhoduje nejvyšší orgán SVJ - shromáždění, které je tvořeno všemi vlastníky jednotek. Jak si počínat v situaci, kdy se nesejde potřebný počet vlastníků jednotek pro rozhodování na shromáždění? Co činit, aby při opakování takovéto situace nedošlo k paralyzování fungování SVJ? O tom všem a dalším pojednáváme níže.

Obecně ke způsobilosti usnášet se

Dle ust. § 1206 odst. 2 zák. č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen "občanský zákoník"), je shromáždění způsobilé usnášet se za přítomnosti vlastníků jednotek, kteří mají většinu všech hlasů.

Nabízí se otázka, zda mohou stanovy SVJ určit nižší či vyšší kvórum pro usnášeníschopnost shromáždění SVJ, tj. odchýlit se od zákonné úpravy.

Pravidla pro určení, od které normy se lze odchýlit, stanovuje ust. § 1 odst. 2 občanského zákoníku. Toto ustanovení uvádí, že nezakazuje-li to zákon výslovně, mohou si osoby ujednat práva a povinnosti odchylně od zákona, přičemž zakázána jsou ujednání porušující dobré mravy, veřejný pořádek nebo právo týkající se postavení osob, včetně práva na ochranu osobnosti.

Zákonná úprava práv týkajících se postavení osob, tj. úprava statusových otázek právnické osoby, je tak kogentní a nelze se od ní odchýlit nad rámec zákonné úpravy. Do úpravy statusových otázek právnické osoby pak dle našeho názoru spadá i úprava vnitřních poměrů právnické osoby, mezi které se řadí mj. úprava vnitřní struktury orgánů a jejich působnost, pravidla jednání, usnášeníschopnost a rozhodování.

Dle našeho názoru je tak ust. § 1206 odst. 2 občanského zákoníku ustanovením kogentním, od kterého se nelze odchýlit ve stanovách. Odlišný názor můžete naleznout zde.

Dodáváme, že stejné kvórum pro usnášeníschopnost bylo stanoveno i v ust. § 11 odst. 2 zák. č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů), ve znění pozdějších předpisů (dále jen "zákon o vlastnictví bytů"). Soudní praxe pak dovodila, že i toto ustanovení zákona o vlastnictví bytů bylo kogentní a nebylo možné se od něho odchýlit.

Níže uvádíme možnosti, které nabízí občanský zákoník v případě pasivity vlastníků jednotek v účasti na shromáždění SVJ. Dodáváme, že tyto možnosti se vztahují jak na SVJ vzniklá dle občanského zákoníku, tak i na SVJ vzniklá dle zákona o vlastnictví bytů (blíže k aplikaci občanského zákoníku v našem článku.

Rozhodnutí mimo zasedání

Dle ust. § 158 odst. 2 občanského zákoníku může zakladatelské právní jednání připustit rozhodování orgánu i mimo zasedání v písemné formě nebo s využitím technických prostředků.

Na toto ustanovení navazují ust. § 1210 až § 1214 občanského zákoníku, která jako ustanovení speciální k ust. § 158 odst. 2 občanského zákoníku rozvíjejí úpravu rozhodování mimo zasedání pro SVJ.

Zákon o vlastnictví bytů rozhodování mimo zasedání shromáždění výslovně neupravoval. Nařízení vlády č. 371/2004 Sb., kterým se vydávají vzorové stanovy společenství vlastníků jednotek, výslovně umožnilo, aby o nejzávažnějších otázkách (v záležitostech vyžadujících souhlas všech vlastníků jednotek) bylo rozhodnuto mimo jednání shromáždění (srov. článek XII vzorových stanov). Soudní praxe následně dovodila, že stanovy SVJ vzniklých dle zákona o vlastnictví bytů mohou určit, že se i o dalších záležitostech bude rozhodovat mimo zasedání shromáždění SVJ (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 12. 02. 2015, sp. zn. 29 Cdo 3024/2012).

O jakých záležitostech se může rozhodovat mimo zasedání (ust. § 1210 občanského zákoníku)

V prvé řadě je možno rozhodnout mimo zasedání o všech otázkách uvedených na programu schůze shromáždění SVJ. Podmínkou pro tento postup ovšem je, že došlo k řádnému svolání shromáždění SVJ s konkrétním programem a zároveň toto shromáždění nebylo způsobilé se usnášet. Následně musí oprávněná osoba pro svolání shromáždění (tj. výbor či předseda společenství nebo vlastníci mající minimálně čtvrtinu všech hlasů - ust. § 1207 odst. 1 občanského zákoníku) doručit do jednoho měsíce ode dne, na který bylo zasedání svoláno, všem vlastníkům jednotek písemný návrh na rozhodnutí o týchž záležitostech mimo zasedání. V opačném případě nelze postupovat dle ust. § 1210 občanského zákoníku.

V jiných případech lze mimo zasedání rozhodnout, pokud to připustí stanovy. Stanovy tak mohou určit, že o konkrétních záležitostech či o všech záležitostech spadajících do působnosti shromáždění může být rozhodováno mimo zasedání, aniž by předtím bylo svoláno shromáždění dle zákona či stanov.

Jaké náležitosti musí mít písemný návrh (ust. § 1211 občanského zákoníku)

Občanský zákoník vymezuje povinný obsah písemného návrhu, který je minimální a v rámci dispozice mohou stanovy obsahovat i další náležitosti. Písemný návrh tak musí obsahovat alespoň:

• návrh usnesení - nejlépe pak již jasně formulovanou otázku či záležitost tak, aby jednotliví vlastníci mohli jednoznačným způsobem vyjádřit svůj souhlas či nesouhlas;
• podklady potřebné pro jeho posouzení nebo údaj, kde jsou uveřejněny - např. se tak bude k písemnému návrhu přikládat návrh nových stanov či účetní podklady, popř. se uvede místo, kde se s nimi vlastníci mohou seznámit (nejčastěji pak sídlo společenství, webové stránky společenství, vývěska v domě, atp.);
• údaj o lhůtě, ve které se má vlastník jednotky vyjádřit, přičemž neurčí-li stanovy delší lhůtu, platí, že lhůta činí patnáct dní (stanovy mohou určit pro různé záležitosti různou lhůtu, která ovšem musí být vždy alespoň 15 dnů).

Náležitosti vyjádření vlastníka (ust. § 1212 občanského zákoníku)

K platnosti hlasování se vyžaduje vyjádření vlastníka jednotky s uvedením dne, měsíce a roku, kdy bylo učiněno, podepsané vlastní rukou na listině obsahující plné znění návrhu rozhodnutí.

Souhlas vlastníka s návrhem usnesení musí být jednoznačně formulovaný a prostý jakýchkoliv výhrad, doplnění či změn. V případě, že se vlastník jednotky ve stanovené lhůtě nevyjádří či nebude splňovat náležitosti pro vyjádření, jedná se o vyjádření nesouhlasu.

Oznámení výsledku hlasování (ust. § 1213 občanského zákoníku)

Statutární orgán oznámí vlastníkům jednotek v písemné formě výsledek hlasování, nejlépe pak s uvedením počtu hlasů pro a počtu hlasů proti návrhu.

Bylo-li usnesení přijato, oznámí statutární orgán vlastníkům i celý obsah přijatého usnesení. Neučiní-li to bez zbytečného odkladu, může oznámení učinit na náklady společenství vlastníků ten, kdo usnesení navrhl.

Kvórum pro přijetí rozhodnutí mimo zasedání (ust. § 1214 občanského zákoníku)

Rozhodnutí mimo zasedání se přijímá většinou hlasů všech vlastníků jednotek, neurčí-li stanovy vyšší počet hlasů.

Občanský zákoník stanovuje výjimku při rozhodnutí mimo zasedání, kterým se mění všem vlastníkům jednotek velikost podílů na společných částech nebo kterým se mění poměr výše příspěvků na správu domu a pozemku jinak než v důsledku změny podílů na společných částech. V takovém případě se vyžaduje souhlas všech vlastníků jednotek.

Náhradní shromáždění

Při náhradním zasedání nejvyššího orgánu právnické osoby může být rozhodnutí přijato za účasti libovolného počtu členů tohoto orgánu, tj. není nutné dodržet výši zákonného kvóra pro usnášeníschopnost. Předpokladem je, že původní zasedání nebylo usnášeníschopné. Příkladem tak může být náhradní valná hromada u akciové společnosti (ust. § 414 zákona o obchodních korporacích) nebo náhradní členská schůze u družstva (ust. § 647 zákona o obchodních korporacích) nebo náhradní členská schůze u spolků (ust. § 257 občanského zákoníku).

Je možné, aby se konalo náhradní shromáždění SVJ?

Zákon o vlastnictví bytů neupravoval možnost náhradního shromáždění SVJ. Soudní praxe tak dovodila, že u SVJ vzniklých dle zákona o vlastnictví bytů nelze konat náhradní shromáždění v pravém smyslu, ale pouze svolat nové shromáždění se stejným program jako původní, leč svolané v odlišné (kratší) lhůtě pro jeho svolání určené stanovami SVJ (zákonné kvórum pro usnášeníschopnost tohoto náhradního shromáždění však muselo být zachováno) (srov. usnesení Vrchního soudu v Praze ze dne 02. 02. 2010, sp. zn. 7 Cmo 494/2009).

Občanský zákoník též nestanovuje pro SVJ zvláštní úpravu náhradního shromáždění. Naopak, dle ust. § 1221 občanského zákoníku se na SVJ přiměřeně použijí ustanovení o spolku (ust. § 214 až § 302 občanského zákoníku), pokud nevyplývá z ustanovení o společenství vlastníků něco jiného, s výjimkou ustanovení o shromáždění delegátů, dílčích členských schůzích a náhradní členské schůzi, které se nepoužijí. Vyvstává tak otázka, zda je možné ve stanovách upravit možnost náhradního shromáždění, ačkoliv je vyloučena aplikace ustanovení týkající se náhradní členské schůze spolku?

Domníváme se, že nikoliv. Jak již bylo uvedeno výše, je dle našeho názoru ust. § 1206 odst. 2 občanského zákoníku upravující kvórum pro usnášeníschopnost ustanovením kogentním bez možnosti dispozice snížení či zvýšení tohoto kvóra. Stanovy, které by umožňovaly konání náhradního shromáždění se sníženou usnášeníschopností, by v této části byly neplatné.

Dodatečné hlasování

V praxi může nastat situace, kdy je shromáždění usnášeníschopné, ale není přítomno potřebné kvórum pro přijetí daného rozhodnutí a tudíž nebude toto rozhodnutí přijato. Je možné, aby nepřítomní vlastníci jednotek dodatečně hlasovali pro danou záležitost? Je možné, aby přítomní vlastníci jednotek změnili svůj názor a dodatečně hlasovali znovu?

Dodatečné hlasování upravuje např. ust. § 174 zákona o obchodních korporacích či ust. § 18 zák. č. 125/2008 Sb., o přeměnách obchodních společností a družstev, v platném znění, vždy ve vztahu ke společníkům společnosti s ručením omezeným.

Zákon o vlastnictví bytů neupravoval možnost dodatečného hlasování vlastníka jednotky. Soudní praxe tak dovodila, že u SVJ vzniklých dle zákona o vlastnictví bytů není možné, aby členové SVJ, kteří nebyli z jakéhokoliv důvodu přítomni na schůzi shromáždění, projevili s navrhovaným usnesením svou vůli dodatečně mimo shromáždění. Právo dodatečného hlasování tak nebylo součástí práv vlastníků jednotek a s dodatečným souhlasem vlastníka jednotky nepřítomného na schůzi nebyly proto spojeny zákonem předvídané právní následky (srov. rozsudek Vrchního soudu v Praze ze dne 23. 01. 2009, sp. zn. 7 Cmo 160/2008).

Občanský zákoník také nestanovuje pro SVJ zvláštní úpravu dodatečného hlasování. I tak se ovšem domníváme, že vlastník jednotky je oprávněn dodatečně hlasovat. Dle našeho názoru je to umožněno ust. § 1210 odst. 2 občanského zákoníku, dle kterého stanovy mohou určit různé způsoby rozhodování mimo zasedání, tedy mj. i dodatečné hlasování nepřítomného vlastníka jednotky či i přítomného vlastníka jednotky. Stanovy by tak měly určit, za jakých podmínek, v jaké lhůtě a jakou formou lze dodatečně hlasovat. Pokud stanovy o možnosti dodatečného hlasování mlčí, nelze tímto způsobem hlasovat.

Rozhodnutí soudu (§ 1209 odst. 2 občanského zákoníku)

Je-li pro to důležitý důvod, může každý vlastník jednotky navrhnout soudu, aby rozhodl o záležitosti, která byla shromáždění řádně předložena k rozhodnutí, ale o které nebylo rozhodnuto pro nezpůsobilost shromáždění usnášet se.

Autor: Mgr. Stanislav Pavlů