Smluvní pokuta a nájem bytu

Stávající stav

Současná právní úprava ust. § 2239 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen "občanský zákoník") neumožňuje pronajímateli platně sjednat smluvní pokutu s nájemcem bytu či domu, je-li nájem sjednán k zajištění jeho bytových potřeb.

Vzhledem k tomu, že občanský zákoník nabyl účinnosti 1. ledna 2014, je logické, že se toto pravidlo uplatní na všechny nájemní vztahy vzniklé po tomto datu. Nemožnost požadovat sjednanou smluvní pokutu ovšem dopadá dle ust. § 3074 občanského zákoníku i na případy, kdy nájemní vztah vznikl před účinností občanského zákoníku, a to za předpokladu, že k porušení smluvní povinnosti, která by založila nárok na úhradu smluvní pokuty, došlo po 1. lednu 2014.

Pokud proto v současné době dojde k porušení smluvní povinnosti nájemcem, včetně povinnosti plynoucí ze smlouvy uzavřené před 1. lednem 2014, nemůže pronajímatel požadovat úhradu smluvní pokuty, přestože byla mezi stranami výslovně sjednána. K takovým ustanovením nájemní smlouvy se tzv. nepřihlíží, tedy postupuje se tak, jako by ve smlouvě vůbec nebyla.

Připravovaná novela

Poslanecká sněmovna v současné době projednává vládní návrh novely občanského zákoníku (sněmovní tisk 411), který mimo jiné navrhuje změnu právě v oblasti smluvních pokut u nájmu bytu a domu k zajištění bytových potřeb nájemce. Podle nově navrhované právní úpravy tak bude možné smluvní pokutu platně sjednat, ovšem pouze v omezené výši. Souhrn výše sjednané smluvní pokuty a peněžité jistoty, kterou poskytuje nájemce pronajímateli, nesmí však přesáhnout trojnásobek měsíčního nájemného.

Vládní návrh novely má za cíl vytvořit prostor pro větší uplatnění autonomie vůle v oblasti zajištění závazků souvisejících s nájmem bytů a domů k zajištění bytových potřeb. I proto se v návrhu novely ponechává zcela na smluvních stranách, zda si sjednají pouze jistotu, pouze smluvní pokutu anebo oba tyto instituty zkombinují, vždy však s ohledem na maximální přípustnou výši. Důvodová zpráva pak argumentuje též zlepšením přístupu k nájemnímu bydlení pro osoby, které nedisponují dostatkem likvidních prostředků pro úhradu jistoty, a pro které je v současné době obtížné vyhovět požadavkům pronajímatelů.