Výpověď nájmu bytu sjednaného na dobu určitou nájemcem
Nový občanský zákoník ve svém § 2287 umožňuje nájemci vypovědět nájem bytu sjednaný na dobu určitou, změní-li se okolnosti, z nichž strany při sjednání smlouvy vycházely. Toto ustanovení výrazně mění zažitou praxi z pohledu nájemce oproti původnímu občanskému zákoníku a zároveň svojí neúplností působí výkladové problémy. Dále se pokusíme problematiku blíže objasnit.
Nájem bytu je v novém občanském zákoníku (zák. č. 89/2012 Sb.; dále jen NOZ) upraven v ustanoveních § 2235 až § 2301. Skončení nájmu je pak upraveno v ust. § 2285-2296 NOZ. Dle § 2286 výpověď nájmu vyžaduje písemnou formu, přičemž výpovědní doba běží od prvního dne kalendářního měsíce následujícího poté, co výpověď došla druhé straně.
Výpověď ze strany nájemce je v NOZ upravena v § 2287, který říká: "Nájemce může vypovědět nájem na dobu určitou, změní-li se okolnosti, z nichž strany při vzniku závazku ze smlouvy o nájmu zřejmě vycházely, do té míry, že po nájemci nelze rozumně požadovat, aby v nájmu pokračoval."
Starý občanský zákoník (zák. č. 40/1964 Sb., dále jen SOZ) upravoval (v poslední novelizované verzi) zánik nájmu bytu v ust. § 710 až 714. Způsoby skončení nájmu byly v zásadě dva: dohoda a výpověď (§ 710 odst. 1). Dle ust. § 710 odst. 3 "V případě, že nájem bytu byl sjednán na dobu určitou, skončí také uplynutím této doby." Dle SOZ tedy mohl nájemce bytu ukončit i nájemní smlouvu uzavřenou na dobu určitou výpovědí, která byla vždy minimálně v délce tři měsíce (§ 710 odst. 2 věta druhá SOZ).
Z výše uvedené je zřejmé, že NOZ posílil ochranu pronajímatele oproti úpravě obsažené v SOZ v případě uzavřené smlouvy na dobu určitou, neboť umožňuje její ukončení výpovědí ze strany nájemce jen v případě změny okolností, a to jen takových, "že po nájemci nelze rozumně požadovat, aby v nájmu pokračoval."
Na druhou stranu však NOZ zcela opomíjí určení délky výpovědní doby a jde tak o zjevnou mezeru v zákoně. Výkladové problémy pak (do existence relevantní judikatury soudů) může působit i otázka okolností, za kterých může nájemce nájem bytu vypovědět.
Expertní skupina Komise pro aplikaci nové civilní legislativy (tzv. Kancl) při Ministerstvu spravedlnosti vydala k tomuto problému dne 3.3.2014 výkladové stanovisko č. 21, ve kterém dospěla za použití analogie připuštěné § 10 odst. 1 NOZ k následujícímu závěru:
"Při komplexním pohledu na právní úpravu nájmu nemovité věci, resp. nájmu bytu nebo domu je patrné, že OZ upravuje výpovědní dobu v těchto případech zpravidla v délce tří měsíců (§ 2222, 2231, 2288), nebo výjimečně v délce dvou měsíců (§ 2283). S ohledem na to, že chráněn je v tomto případě výlučně zájem na straně nájemce a dále na to, že se na daném důvodu, tedy na změně okolností pronajímatel nijak nepodílel, nemůže jí předvídat ani ovlivnit, je posuzovanému případu co do obsahu a účelu nejbližší úprava výpovědní doby pro pronajímatele výhodnější, tj. doba delší, tříměsíční (§ 2222, 2231, 2288)."
S tímto stanoviskem se plně ztotožňujeme, nicméně doporučujeme, aby byla otázka délky výpovědní doby v nájemních smlouvách výslovně řešena a předešlo se tak zbytečným sporům. S ohledem na ust. § 2239 NOZ, které říká, že se nepřihlíží "k ujednání ukládajícímu nájemci povinnost zaplatit pronajímateli smluvní pokutu, ani k ujednání ukládajícímu nájemci povinnost, která je vzhledem k okolnostem zjevně nepřiměřená.", máme za to, že sjednaná délka výpovědní doby nemůže být delší než tři měsíce, ale může být kratší.
K výše uvedenému je též nutné poznamenat, že výpověď nájmu dle § 2287 NOZ je nutné řádně odůvodnit. Pouhé konstatování, že se změnily okolnosti nelze považovat za řádné odůvodnění umožňující následný soudní přezkum.
Novou právní úpravu tedy lze shrnout tak, že
- výpověď ze strany nájemce v případě nájemní smlouvy sjednané na dobu určitou možná je, ale pouze za splnění zákonné podmínky změny takových okolností, za kterých "nelze rozumně požadovat, aby v nájmu pokračoval." Výpověď musí být písemná a musí být řádně odůvodněna;
- výpovědní doba je tříměsíční, není-li sjednaná doba kratší, a počíná běžet prvním dne kalendářního měsíce následujícího po té, co výpověď došla pronajímateli.
Autor: Mgr. Jiří Buchvaldek
Chtěli byste poradit v oblasti nájmu bytu?
Obraťte se na nás - pište či volejte.