Zastupování vlastníka jednotky na shromáždění společenství vlastníků jednotek
Původní právní úprava ve světle judikatury Nejvyššího soudu ČR omezovala možnost vlastníka jednotky nechat se zastoupit na schůzi shromáždění vlastníků jednotek. Nový občanský zákoník tyto omezení neklade a umožňuje zplnomocnit třetí osobu, aby se za vlastníka jednotky účastnila a hlasovala na shromáždění SVJ. Blíže se k této problematice vyjadřujeme níže.
Původní právní úprava
Dlouhou dobu, za účinnosti zák. č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů), ve znění pozdějších předpisů (dále jen "zákon o vlastnictví bytů"), nevznikaly pochybnosti o tom, že je vlastník jednotky oprávněn se nechat zastoupit třetí osobou na shromáždění SVJ, aby za něj na tomto shromáždění hlasovala.
Dne 23. 05. 2012 vydal ovšem Nejvyšší soud ČR rozsudek, sp. zn. 29 Cdo 3399/2010, ve kterém mimo jiné dovodil, že právo vlastníka jednotky nechat se na shromáždění SVJ zastoupit může být založeno pouze na základě stanov. Toto právo totiž, dle vyjádření Nejvyššího soudu ČR, ze zákona (ať již z ust. § 3 odst. 1 zákona o vlastnictví bytů, či z ust. § 31 odst. 1 zák. č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů) neplyne.
Svůj výklad Nejvyšší soud ČR opřel o tehdy platnou koncepci právního úkonu, dle které šlo třetí osobu zmocnit jen k takovým jednáním, které měli povahu právního úkonu. Dle Nejvyššího soudu ČR účast na shromáždění SVJ jako taková právním úkonem není (jedná se o osobní právo vlastníka jednotky a svědčí pouze jemu), a tudíž bez speciální právní úpravy (i např. stanovy SVJ) zakládající oprávnění zmocnit třetí osobu, nemohl být vlastník jednotky zastoupen na shromáždění SVJ.
U odborné i laické veřejnosti se tento závěr Nejvyššího soudu ČR setkal s odmítavým přijetím, a to i z důvodu, že převážná většina stanov SVJ byla převzata ze vzorových stanov (nařízení vlády č. 371/2004 Sb.), které neupravovaly otázku zastupování na shromáždění SVJ. Jako reakci na tento rozsudek Nejvyššího soudu ČR tak mnohá SVJ přistoupila k úpravě svých stanov a výslovně umožnili oprávnění vlastníků jednotek nechat se na shromáždění zastupovat.
Nový občanský zákoník
Nový občanský zákoník opouští původní koncepci právního úkonu (nejenom v rámci terminologie, kdy nově používá pojem právní jednání) a nesnaží se již poskytnout definici pro právní jednání jako takové. Dle nového občanského zákoníku právní jednání vyvolává právní následky, které jsou v něm vyjádřeny, jakož i právní následky plynoucí ze zákona, dobrých mravů, zvyklostí a zavedené praxe stran.
Právním jednáním jsou tak dle nového občanského zákoníku i takové skutečnosti, které dříve právním úkonem nebyly (např. rozhodnutí valné hromady, zastupování na shromáždění SVJ apod.).
Vlastník jednotky se tak na shromáždění SVJ vzniklého dle nového občanského zákoníku bude moct nechat zastoupit třetí osobou bez dalšího, i pokud stanovy budou o tomto oprávnění mlčet (stanovy i nadále mohou určit bližší náležitosti plné moci - např. úředně ověřený podpis zmocnitele apod.).
Dle převažujícího názoru se právní poměry SVJ vzniklých dle zákona o vlastnictví bytů řídí od 01. 01. 2014 novým občanským zákoníkem. S ohledem na výše uvedené se tak i vlastník jednotky na shromáždění SVJ vzniklého dle zákona o vlastnictví bytů bude moct nechat zastoupit třetí osobou bez dalšího, i pokud stanovy budou o tomto oprávnění mlčet.
Autor: Mgr. Stanislav Pavlů