Zrušení daně z nabytí nemovitých věcí II.

14.05.2020

Vláda předložila Poslanecké sněmovně návrh zákona, kterým se ruší daň z nabytí nemovitých věcí. Jedná se však o jiné znění, než o kterém jsme psali 6.5.2020, a proto přinášíme tento aktualizovaný článek. 

Kromě zrušení daně z nabytí nemovitých věcí tento návrh zákona zavádí změny zejména v oblasti daně z příjmů fyzických osob, které se zrušením daně z nabytí souvisejí. Účinnost zákona navrhuje vláda v části týkající se zrušení daně z nabytí nemovitých věcí ode dne následujícího po dni vyhlášení zákona ve sbírce a s účinností od 1. ledna 2021 v části zákona, která se dotýká daně z příjmů fyzických osob.

Lze předpokládat, že zrušení daně z nabytí nemovitých věcí projde legislativním procesem hladce a bude Parlamentem schváleno, nelze však vyloučit, že zákon v průběhu legislativního procesu ještě dozná úprav a změn. Zdůrazňujeme proto, že článek přibližuje návrh zákona, nikoliv zákon platný či účinný. O vývoji legislativního procesu tohoto návrhu zákona budeme informovat a případně článek doplníme.

Zrušení daně z nabytí nemovitých věcí

Návrh zákona přeložený vládou předpokládá, že daň z nabytí nemovitých věcí bude zrušena s účinností ode dne následujícího po vyhlášení schváleného zákona ve sbírce zákonů. Od tohoto okamžiku tedy dle návrhu zákona přestane daň z nabytí nemovitých věcí v českém právním řádu existovat bez náhrady. Zrušení daně se však dotkne i převodů nemovitých věcí provedených před tímto datem. Fakticky tak dojde ke zrušení daně z nabytí nemovitých věcí zpětně k datu 31. března 2020.

Návrh zákona totiž počítá s tím, že pokud daňová povinnost k dani z nabytí nemovitých věcí vznikne přede dnem účinnosti zákona a zároveň lhůta pro podání daňového přiznání k dani uplynula dne 31. března 2020 nebo později, povinnost zaplatit daň zanikne. To se týká převodů nemovitostí, u kterých byl proveden vklad do katastru během prosince 2019 a později. Již zaplacená daň se stane daňovým přeplatkem, o jehož vrácení daňový poplatník může dle § 155 odst. 2 daňového řádu požádat u správce daně. Návrh zákona nepočítá s tím, že by stát již zaplacenou daň vracel automaticky.

Změny v oblasti daně z příjmů fyzických osob

V návaznosti na zrušení daně z nabytí nemovitých věcí navrhuje vláda změnit zákon o dani z příjmů. Jednak jde o prodloužení lhůty tzv. časového testu k osvobození od daně z příjmů fyzických osob z prodeje nemovitých věcí, které nebyly pořízeny za účelem zajištění vlastního bydlení. Dále pak vláda navrhuje zrušit možnost odečíst ze základu daně úroky z úvěru poskytnutého k zajištění bydlení, typicky půjde o úvěr hypoteční, ze stavebního spoření, nebo poskytnutý stavební spořitelnou.

Časový test pro osvobození od daně

První zmíněná navrhovaná změna, tedy prodloužení časového testu z 5 na 10 let pro osvobození od daně z příjmu fyzických osob při prodeji nemovitých věcí, se má dotknout pouze nemovitostí, které nejsou určeny k vlastnímu bydlení (slovy zákona "obstarání vlastní bytové potřeby"). U prodeje nemovitých věcí, v nichž má prodávající bydliště, zůstává stávající úprava zachována. Takový prodej je a nadále bude od daně z příjmu fyzických osob osvobozen již po 2 letech. Prodloužení časového testu se má podle návrhu zákona dotknout až nemovitých věcí nabytých od 1. ledna 2021. U nemovitostí nabytých dříve zůstává zachována stávající pětiletá délka časového testu.

Nově pak vláda navrhuje zavést osvobození od daně z příjmů fyzických osob příjmy z prodeje nemovité věci, ve které sice prodávající nebydlí, ale příjem získaný z jejího prodeje využije k obstarání své bytové potřeby, typicky koupí, výstavbou nebo údržbou rodinného či bytového domu, bytu. V takovém případě nebude pro osvobození třeba splnit 10letý časový test, avšak bude nutno správci daně oznámit, že takový příjem hodlá příjemce využít k obstarání bydlení, a tedy z takového příjmu nebude povinen odvést daň.

Odpočet úroků

Druhou zmíněnou navrhovanou změnou je zrušení možnosti odpočtu úroků z úvěru na bydlení od základu daně z příjmu fyzických osob s účinností od 1. ledna 2021. Tato změna se poprvé dotkne zdaňovacího období za rok 2021, tedy daňových přiznání podávaných v roce 2022. Zrušení možnosti odpočtu úroků vláda odůvodňuje tím, že tato daňová úleva jednak podporuje jen část těch, kdo si pořizují vlastní bydlení, tím, že tato úleva měla sloužit k částečné kompenzaci zaplacené daně z nabytí nemovitých věcí, která však bude zrušena. Rovněž vláda přiznává, že zrušení tohoto daňového zvýhodnění částečně zmírní dopady zrušení daně z nabytí nemovitých věcí na státní rozpočet.

Doporučení pro právě probíhající obchody

Vzhledem k tomu, že zrušení daně z nabytí nemovitých věcí je zatím jen ve fázi návrhu zákona, který byl ke dni publikace tohoto článku (14. května 2020) čerstvě postoupen Poslanecké sněmovně, doporučujeme nadále, tj. do publikace schváleného zákona ve sbírce zákonů, při realizaci transakcí ohledně nemovitostí postupovat nadále dle platných právních předpisů, tedy daň přiznat z nabytí nemovitých věcí řádně přiznat a uhradit. Bude-li zákon schválen ve zde popsaném znění, lze následně požádat o vrácení daně. Očekáváme nicméně, že u právě probíhajících nemovitostních obchodů dojde ke schválení zákona a jeho publikaci ve sbírce zákonů ještě před uplynutím tříměsíční lhůty pro podání daňového přiznání a zaplacení daně.

Autor: Vojtěch E. Kilian

Poznámka: Tento článek je aktualizovanou verzí článku z 6.5.2020.